20城前5个月卖地5822亿元涨67% 二线城市拍出99个地王

  • 2016-05-31 09:51
  • 来源:中国经济网—《证券日报》

  ■本报记者 王丽新

  “日光盘”、地王频繁现身房地产市场。楼市“繁荣”的背后,潜伏着危机。

  截至5月30日,据中原地产研究部统计数据显示,20大城市合计土地出让金在5822.78亿元,与2015年同期的3481.6亿元相比,上涨了67%。

  令业内惊奇的是,苏州楼面价每平方米达5089元,同比暴涨597.5%;土地出让金759亿元,同比暴涨867.33%。

  同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示,随着“北上广深”等一线城市、一部分核心二、三线城市楼市“地王”频现,楼板价持续攀升,即使房企联合体在一、二线核心城市以“地王”形式拿下优质地块,也难以说可以完全规避风险,这些城市的土地市场“投资有风险”。

  二线城市拍出99个地王

  根据上述中原地产的统计数据显示,二线城市已成“地王集中营”。截至5月30日,全国住宅类地块,溢价率超过100%的地块合计112宗,其中除了10宗在一线城市上海,3宗在广州以外,全部在二线城市。

  中原地产首席分析师张大伟表示,面粉比面包贵的城市正营愈发壮大。以溢价率100%作为地王计算的话,今年全国住宅加上商品房一共出现150多个地王,其中有99个出现在二线城市,价格非常非常高。

  从不同城市看,合肥有12宗住宅类地王,南京有12宗,苏州最多,多达28宗,厦门有1宗,另外包括福州、杭州等城市的100%溢价率住宅地块地王也分布比较多。

  根据相关梳理统计,2016年以来土地成交金额排名前十的城市中,二线城市占到了8个,苏州、南京、合肥,平均溢价率高达100%以上;全国20大城市前5个月土地出让金最多的城市当中,同比涨幅超过100%的城市有苏州、南京、杭州、合肥、武汉、宁波、佛山和温州;同比涨幅超过200%的有城市有7个。

  张大伟称,目前市场上创造地王的基本都是上市企业和国企,资金实力强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。尤其在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,导致很多企业敢于拿地,表现也更加激进。

  张大伟认为,虽然地王不完全代表未来市场售价,但如此多的地王集中出现,未来房价很难不受到影响。而南京、合肥、厦门、苏州等地王最密集的二线城市,如果没有约束性政策,房价很可能会爆发式上涨。

  高价重返一、二线存风险

  近两年,在记者与房地产企业高管交流时,听到最多的战略布局是全面回守一、二线城市。如今,面对如此多的高代价重返一、二线核心城市,趋势到底会如何?

  《证券日报》记者曾在福州走访多个楼盘,尤其个别高端项目成交量很高,去化速度也不慢,接盘者多为50岁年龄段的商人。不过,一位颇为熟悉福州楼市的当地人告诉本报记者,20年前,福建省有很多年轻人出国打拼,这批人如今衣锦还乡,多有置业之举,甚至有的人能够一口气买下4套5000万元量级以上豪宅,供几代人居住。

  “现在这批海外归来的购买需求已经快要耗尽了,房子够几代人住的了。未来的楼市需求在哪里?”该人士向记者表示了他的担忧。

  “品牌房企重返一、二线核心城市,导致市场竞争更加激烈,势必会推升土地成本,导致地王频现。”张宏伟表示,如果市场按照这样的逻辑持续进行,一、二线核心城市的进入门槛会持续提高,这也就意味着房企未来风险会越来越大,即使以联合体形式拿地也很难完全规避市场风险,甚至会出现品牌房企联合体退地的现象。其中,外来开发商不惜一切代价挺进一、二线核心城市风险最大,其战略并不可取。

  张宏伟认为,房价上涨是有“天花板”的。对房企来说,由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化,但市场真实的需求结构并非如此,这成为房企拿下“地王”之后的最大隐藏风险。若再遭遇今年下半年不可预见的市场风险,即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事,也极有可能因此而陷入资金链断链的风险。

  当地王项目被迫被搁浅或难以盈利之时,市场将进入并购时代,后市高代价拿地的企业,没有新地王来解套,将面临被并购、甚至破产的命运。

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